La facturation électronique obligatoire est l'une des réformes administratives les plus importantes de la décennie. Elle impose à toutes les entreprises assujetties à la TVA en France de dématérialiser leurs factures — c'est-à-dire de les émettre et les recevoir dans un format structuré exploitable par les systèmes informatiques, et non plus simplement en PDF ou en papier. La réforme  a 3 objectifs :  lutter contre la fraude à la TVA, simplifier les déclarations de TVA, permettre au gouvernement de connaître en temps réel l'activité économique. La facturation électronique est structurée en 3 niveaux d'obligation : la e émission de facture, la e réception de facture et le  e reporting.

Le calendrier a été reporté plusieurs fois. Le calendrier définitif, fixé par l'article 26 de la loi de finances pour 2024, s'articule en deux phases principales.

Le statut du LMNP :

Dès le 1er septembre 2026, tout loueur en meublé non professionnel (LMNP) disposant d'un numéro SIREN devra être inscrit sur une plateforme pour recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs. Cette obligation concerne 100 % des LMNP — y compris les exonérés de TVA — car ils sont tous considérés comme assujettis au sens de la réforme. En revanche, les LMNP en location classique n'ont aucune obligation d'émission de factures électroniques.

Piège fréquemment rencontré : beaucoup de LMNP en location classique pensent ne pas être concernés car ils sont exonérés de TVA. C'est faux. L'exonération porte sur la collecte de TVA, pas sur le statut d'assujetti. Avoir un SIREN = être assujetti = devoir recevoir les factures électroniques. 

A retenir : 

• La facturation électronique remplace les factures papier et PDF entre professionnels
• Base légale : ordonnance n° 2021-1190, calendrier modifié par l'article 91 LF 2024
• Tous les assujettis à la TVA sont concernés — y compris les exonérés
• Les factures échangées en France uniquement sont concernées.
• Les factures avec des particuliers (B2C) restent hors périmètre de la facture électronique, mais sont soumises au e-reporting.

Le statut de SCI :

Une SCI peut se trouver dans trois situations distinctes vis-à-vis de la facturation électronique. Le régime d'imposition (IR ou IS) n'a aucune incidence sur les obligations — c'est le statut TVA qui détermine tout.

En clair pour une SCI : posez-vous une seule question — "ma SCI collecte-t-elle la TVA sur ses loyers ?" Si non (location nue, location meublée classique exonérée), elle doit seulement recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs. Si oui (location commerciale, para-hôtellerie), elle a les trois obligations : réception, émission et e-reporting. Le fait d'être à l'IS ou à l'IR ne change rien à cette règle.

À retenir :

• SCI : le critère est le statut TVA, pas le régime fiscal (IR/IS)
• Indivision : un SIREN propre, un représentant s'inscrit sur la plateforme
• Colocation et bail mobilité : pas d'obligation spécifique supplémentaire

Cas particuliers : LMNP en indivision, colocation meublée et bail mobilité :

L'indivision LMNPobtient son propre numéro SIREN/SIRET, distinct de celui de chaque co-indivisaire. L'immatriculation se fait auprès de l'INPI via le formulaire FCMB, (exploitation en commun avec indivision entre personnes physiques). C'est ce SIREN de l'indivision qui sera utilisé pour l'inscription sur une plateforme agréée.

• Un seul représentant s'inscrit sur la plateforme au nom de l'indivision
• L'indivision est obligatoirement au régime réel simplifié (pas de micro-BIC)
• Si un indivisaire possède aussi un bien en nom propre, il a un SIREN distinct pour cette activité
• Chaque indivisaire déclare sa quote-part des revenus sur sa 2042-C-PRO

La colocation meublée et le bail mobilité ne créent pas d'obligations supplémentaires spécifiques en matière de facturation électronique. Le bailleur reste un LMNP classique, exonéré de TVA (art. 261 D du CGI), avec la seule obligation de réception des factures fournisseurs. Les quittances de loyer adressées aux colocataires ou locataires en bail mobilité ne sont pas des factures et ne sont pas concernées par la réforme.

À retenir :

• SCI : le critère est le statut TVA, pas le régime fiscal (IR/IS)
• Indivision : un SIREN propre, un représentant s'inscrit sur la plateforme
• Colocation et bail mobilité : pas d'obligation spécifique supplémentaire

Changement dans la réception de vos factures :

A partir du 1er septembre 2026, vos fournisseurs professionnels vont progressivement basculer en facturation électronique. Cncrètement, les factures suivantes ne vous parviendront plus en PDF ou en papier mais via le circuit électronique :

• Votre expert-comptable : honoraires de tenue de comptabilité, liasse fiscale
• Votre artisan : factures de travaux, réparations, entretien
• Votre assureur PNO : prime d'assurance prpriétaire non occupant
• Votre plateforme de gestion : abonnement logiciel, frais de service
• Votre agence immobilière : frais de gestion locative
• Votre diagnostiqueur : DPE, diagnostics techniques
• Votre notaire : factures d'actes (hors acte d'acquisition)

L'impact sur vos charges déductibles :

Rappel : le régime réel, (par opposition au Micro-BIC) est le régime d'imposition qui vous permet de déduire vos dépenses professionnelles réelles — honoraires de comptable, assurances PNO, travaux, frais de gestion, etc. — au lieu d'un abattement forfaitaire fixe. C'est ce régime qui nécessite de conserver rigoureusement tous vos justificatifs de dépenses.

Ce point est critique pour les LMNP au régime réel. Toutes ces factures constituent vos charges déductibles et justifient vos amortissements. Si vous ne pouvez pas les recevoir parce que vous n'êtes pas inscrit sur une plateforme, vous perdez la trace de vos dépenses — et donc la possibilité de les déduire.

https://www.impots.gouv.fr/sites/default/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/2_gestion/290_facturation_electronique/fiches_reforme/fiche-loueurmeuble.pdf